Dopo la crisi del 2008 si pensava che il mercato immobiliare sarebbe rimasto bloccato per molto tempo. In realtà, nonostante non fosse tornato ai livelli di prima, si era ripreso piuttosto bene. Perlomeno fino alla crisi sanitaria portata dalla pandemia di Covid-19, che ha comportato una nuova caduta del settore immobiliare.
Sembra insomma che per questo settore non ci possa essere pace. In realtà, l’immobiliare ha dimostrato nel tempo una capacità di resilienza piuttosto marcata. Nel corso del 2022 gli operatori immobiliari hanno identificato un significativo calo dell’offerta a cui però non corrisponde un crollo della curva della domanda, che al contrario è sempre più in movimento.
Incoraggiate dal decreto Rilancio – che tra le altre cose offre una detrazione del 110% delle spese per la realizzazione di interventi legati al mondo dell’efficientamento energetico degli edifici – molti italiani sono stati incoraggiati a investire negli immobili.
La necessità di aprire un mutuo per far fronte alle relative spese si è fatta sentire, e le persone si sono informate sulle varie opzioni. Per porre fine all’eterno dilemma tra tasso fisso e variabile, in una situazione di impennate degli indici di riferimento come quella che stiamo vivendo, molti si sono orientati verso soluzioni ibride, come ad esempio il mutuo variabile con CAP, che permette di godere del tasso vantaggioso di un mutuo variabile avendo però la certezza che la rata non salirà mai oltre una certa soglia. L’aumentato interesse nel settore ha inoltre fatto sì che la richiesta di informazioni riguardo le agevolazioni non riguardasse solo la prima, ma anche la seconda casa.
Infatti, il cosiddetto bonus 110 vale anche sulla seconda casa, quella che viene considerata l’abitazione in cui non si vive usualmente. Per questo e altri motivi, sempre più persone si stanno chiedendo come aprire un mutuo per la seconda casa e quali sono le differenze con la prima. Andiamo a scoprirlo nei prossimi paragrafi.
Differenze mutuo prima e seconda casa
Al contrario di quello che si può pensare, un gran numero di persone possiede una seconda casa. Solitamente la si compra per trascorrervi brevi periodi di vacanza, al mare o in montagna oppure per investire sul futuro dei propri figli. Per comprarla è generalmente necessario aprire un mutuo. Ma quali sono le differenze del mutuo sulla seconda casa rispetto a quello sull’immobile principale?
Innanzitutto, un mutuo per la seconda casa è più alto. Il prestito offerto per la prima casa risulta infatti più contenuto, a causa del suo uso abitativo mentre la seconda casa, essendo considerata ad uso per così dire “accessorio”, prevede tassi di interesse più elevati.
In particolare, il mutuo sulla seconda casa, pur avendo regole simili a quello sulla prima, non beneficia della stessa imposta sostitutiva sul capitale. Se nel caso dell’abitazione principale l’aliquota è fissa allo 0,25%, per la seconda casa sale al 2%. Un’ulteriore differenza riguarda la detrazione: per la seconda casa non è possibile detrarre oneri accessori e interessi dalla dichiarazione dei redditi.
Infine, le condizioni generali poste dalle banche sono più restrittive rispetto a quelle sul mutuo per la prima casa. Si ritiene, infatti, che chi possiede una seconda casa non abbia problemi economici, o perlomeno che goda di una condizione economica migliore. Per questa ragione le banche pongono un tetto massimo agli anni di durata del mutuo, stabilito a 30. Inoltre, il rapporto tra importo del mutuo e il valore effettivo della casa – definito attraverso la misura del LTV (Loan-to-value ratio) – è individuato al 60%.
Tasse seconda casa
Ciò che differenzia i costi tra prima e seconda casa oltra al mutuo è principalmente l’imposta di registro. Come anticipato, la seconda casa è considerata un bene accessorio o di lusso e viene trattata di conseguenza.
Sebbene oneri e agevolazioni siano entrambi presenti anche nel caso di questo immobile, l’imposta di registro gioca un ruolo fondamentale nella definizione del costo sulla seconda casa: il valore catastale richiede un 9% nel caso di quest’ultima contro un 2% della prima casa.
Inoltre, nel caso della seconda casa l’IVA è del 10%, che va ad aggiungersi ovviamente a quella sulla prima casa. Tale percentuale sale a 22 nel caso in cui l’immobile sia considerato di lusso.
È anche necessario tenere in considerazione il pagamento di 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di imposta catastale. Infine, esistono le imposte periodiche ed annuali, quali ad esempio Imu e Tasi. Per concludere, non vanno dimenticate le spese notarili, sempre a carico del compratore, se non in casi eccezionali.
In linea di massima quindi, sia possedere una seconda casa che aprire un mutuo per investire in essa risulta più oneroso rispetto alla prima abitazione. Questo perché lo stato considera la proprietà di un secondo immobile un privilegio e pertanto soggetta a regolare tassazione, senza possibilità di ottenere agevolazioni rilevanti.
